De Heuvel: Over the hill

Vandaag viel opnieuw te lezen dat de grote Eindhovense walk-in winkelgalerij kampt met toenemende leegstand. Het Eindhovens Dagblad meldt dat het omkiepen van de modeketens de oorzaak vormt. Naarstig zoekt eigenaar CBRE naar oplossingen, bijvoorbeeld met tijdelijke winkeltjes. Diede Hoekstra van het ED heeft retailexpert Paul Moers benaderd en diens boodschap liegt er niet om: het gaat een lastig verhaal worden. Maar hoe moet het verder?

Ieder nadeel
Het probleem met De Heuvel speelt al jaren. Niet alleen met het winkelaanbod, of liever het gebrek aan winkels, maar ook door het inpandige Muziekgebouw. De Amerikaanse eigenaar van het gehele complex, de CBRE Group, zat al om tafel met de Gemeente Eindhoven vanwege mogelijke verlaging van de huur voor de concertzaal. Amerikaanse flexibiliteit bleek vorig jaar dus toch te bestaan waardoor Het Muziekgebouw alsnog een jaartje voort kan.

Wat Hans Vermeeren in april 2019 in het Eindhovens Dagblad als vraag formuleerde blijkt eigenlijk van grote voorspellende waarde te zijn: Is leegstand Heuvel redding van het Muziekgebouw Eindhoven? In de vraag zit eigenlijk opgesloten waarom de Amerikanen ineens flexibeler zijn geworden. CBRE is eigenaar van De Heuvel als geheel en had lang geen grote problemen. Het Muziekgebouw werd gehuurd door de armlastige Gemeente Eindhoven en had door de hoge huur die grote problemen wél. Beide partijen hebben anno 2020 één eigenschap gemeen: ze zitten allebei in de penarie. Dat impliceert dat ook wij, winkelende of muziekminnende 040-ers, een probleem hebben.

Een winkel die er nu niet meer is – Foto: Rien Valk

Pijnlijke scenario’s
Welke kant zou het in kunnen gaan? Allereerst zou het zo kunnen zijn dat De Heuvel verbouwd gaat worden. Eerder was sprake van aangepaste ingangen die aantrekkelijk zouden moeten worden vormgegeven. Fysieke ellende zou je dat kunnen noemen: het wordt tijdelijk moeilijker om De Heuvel winkelenderwijs binnen te komen.

CBRE klaagde eerder al over het feit dat de Primark-winkel het publiek eigenlijk eerder wegleidde dan dat hij zorgde voor toestroom. Een bijzondere vaststelling, althans voor mij, omdat de Primark met zijn betaalbare kleding juist werd onthaald met een typering als publieksmagneet en ‘een aanwinst voor de stad’. Peter Kentie van Eindhoven365 noemde Primark in één adem met De Bijenkorf om aan te geven: ‘…we zijn een goede winkelstad.’ (nritmedia.nl, mei 2016), Maar goed, CBRE zet in op nieuwe ingangen en wil zelfs meedenken over een herinrichting van een aanpalende straat.

Geen liefdadigheid
Financiële ellende is een tweede factor. Centraal staat het antwoord op de: ‘What’s in it for me?’ Afhankelijk van de partij die de vraag stelt is het antwoord wellicht niet eenduidig. Voor CBRE, geen liefdadigheidsinstelling, gaat het om geld verdienen met vastgoed. Behoud en renovatie van De Heuvel is noodzakelijk om winst te behalen. De aanpassingen moeten CBRE niet teveel kosten en wel zoveel mogelijk opbrengen. Een beetje pijn zal het misschien doen, maar medelijden hoeven we met de Amerikanen niet te hebben: de omzet in 2018 bedroeg 21,34 miljard Amerikaanse Dollars, da’s omgerekend ongeveer 19.150.000.000 euro (zonder garantie ivm valutaschommelingen)

Zorg voor later
‘What’s in it for me?’, is voor de Gemeente Eindhoven ook een belangrijke vraag aangezien het prestigieuze Muziekgebouw een cultureel pareltje is dat eigenlijk onder geen beding mag verdwijnen. Dat deze parel wat mag kosten is de afgelopen jaren herhaaldelijk gebleken. Waar Tongelreep, Bibliotheek, IJssportcentrum en menig buurthuis (bijna) verdween, leek er al die jaren een budgetafweersysteem actief waardoor Het Muziekgebouw vrolijk doorspeelde. Kortom: de Gemeente is al zover gekomen dat je welhaast niet anders kan dat ook een nieuwe, ongetwijfeld finale, financiële injectie aan De Heuvel gerechtvaardigd zal worden. Waar B&W het geld vandaan gaat halen is zorg voor later.

Burgers en buitenlui
Ook voor de burgers van Brainport is de vraag interessant. Zoals ik in de voorgaande alinea schreef is voor het gemeentebestuur de herkomst van het geld waarschijnlijk van latere zorg. In werkelijkheid zal de rekening bij de Eindhovenaren worden neergelegd. Het gaat per slot van rekening belastinggeld kosten en dat krijgt de Gemeente veelal binnen via de bankrekeningen van mensen met een Eindhovens burgerservicenummer. Voor mensen van buiten Eindhoven wordt het een ander verhaal.

Drukte in de heuvel tijdens glow – Foto: Rien Valk

Sub-optimalisatie
De vraag is natuurlijk of een hippere ingang het probleem van de omkiepende modeketens, warenhuizen en huishoudmaterialenzaken tegengaat. Ik denk dat we in Eindhoven best gek zijn, maar niet zó gek om dat te geloven. Als daadwerkelijk gekozen gaat worden van een algehele opfrisactie van De Heuvel lost dat één probleem niet op of liever: hét probleem. Naar nu blijkt is in heel Nederland en ook in Eindhoven veel te veel winkelruimte gebouwd.

Dat klinkt als een verwijt, maar zo is het niet bedoeld. In de jaren negentig lag er geen crisis in het vooruitzicht, was het internet geen serieuze winkelplek en gingen productontwikkelingen niet zo snel als nu. Anderzijds was er wel de belegger of ontwikkelaar die hoge verwachtingen had en menig gemeente die de grond graag duur verkocht. Wat dat betreft is er in de kantorenmarkt een gelijksoortige ontwikkeling geweest.

Echte oplossing
Overigens… wat met kantoorpanden kan, kan met winkelpanden ook,. Rigoureus aanpakken dus. Wat mij niet zou verbazen is dat ook deskundigen op het gebied van de ontwikkeling van binnensteden voorstellen om een winkelgalerij als De Heuvel aan te passen en van een andere bestemming te voorzien. De vraag is alleen: welke?

Het gedroomde Designmuseum zou erin kunnen komen, maar dat is me nog wat te magertjes. Écht werk zou er van ombouw gemaakt worden als een Stadsverdichter zijn zin krijgt: De Heuvel de hoogte in! Eerste stap: De Heuvel ontdoen van de winkelfunctie ( a place to buy) en vervolgens ombouwen tot wooncomplex (a place to live). Wat mij betreft met behoud van Het Muziekgebouw, maar wel met een beperkt (!) aantal lagen bovenop het bestaande geheel.

Voor CBRE zou dit interessant zijn omdat hierdoor de koop- en huuropbrengsten ‘geoptimaliseerd’ kunnen worden. Voor de Gemeente Eindhoven is het voordeel dat Het Muziekgebouw behouden blijft. Bovendien verdwijnt gemeenschapsgeld niet in de bodemloze put die een ‘verhippingsactie’ van het winkelcentrum ongetwijfeld zal blijken te zijn. Retailexpert Paul Moers daarover in het Eindhovens Dagblad: ,,Succesvolle merken kiezen vaak voor een pand met uitstraling en binnen de Heuvel is het heel moeilijk om je te onderscheiden. Het gaat een hele opgave worden er nog iets van te maken.” (ED, 11 januari 2020)

Brainporters
Voor de burgers van 040 snijdt het mes aan twee kanten als De Heuvel van de winkelfunctie wordt ontdaan: allereerst neemt het leegstandspercentage van winkelruimtes in de binnenstad af door verhuizing van winkels uit De Heuvel naar andere plekken in de binnenstad. Dit leidt ook tot meer variatie in de resterende winkelstraten. Ten tweede zou herbestemming van De Heuvel minder gemeenschapsgeld kunnen gaan kosten dan het opleuken met behoud van de huidige rol..

Dat laatste hangt helaas af van de mate waarin de Gemeente Eindhoven de rug zal weten recht te houden wanneer de vertegenwoordigers van CBRE hun zieligste blik opzetten. Het is op dat punt dat ik mijn Eindhovens hart vasthoudt.