Hoe bouw je een “Minimal Viable Product”

Zucht

Het valt niet mee om een simpel verhaal te schrijven over Minimum Viable Products dat door iedereen wordt begrepen. Uit de commentaren lees je dan dat de schrijvers heel andere dingen tussen de regels gelezen hebben dan ik op de regels schrijf.

Dit verhaal probeert duidelijkheid te verschaffen wat een Minimal Viable Product (MVP) is, toegepast op het bouwen van zo veel mogelijk woningen in het Stadhuisgebied.

In het artikel ‘Minimal Viable Product’ in het Stadhuisgebied zijn de minimale eisen waar de bouw in dit gebied aan moet voldoen gepresenteerd, namelijk:

1. Het gebied tussen Catharinakerk en Gemeentehuis en tussen de Rechtbank en het voormalige Stadskantoor
2. Ongeveer 1.200 woningen, waarvan 30% sociale woningbouw en 70% betaalbare woningen.
3. Sleuteloverdracht naar de bewoners van de te bouwen woningen vóór 1 januari 2027.

De bouwkosten zijn de afgelopen jaren zo sterk gestegen dat het noodzakelijk wordt om goedkoper te bouwen, dus om te streven naar een MVP. Anders gaan we in Eindhoven dezelfde kant op als de ontwikkeling van het Feyenoordgebied in Rotterdam, dat onlangs in zijn geheel is getorpedeerd door de Hoge Raad.

Ontwerp het goede gebouw

Als je vroeg in de ontwerpfase begint met het bouwen van een MVP dan heeft dat veel meer effect op de levertijd en de kosten dan als je al beton aan het storten bent. Het gaat erom dat de projectontwikkelaars en de beslissers hun verstand erbij houden bij het kiezen van de beste oplossing. En de beste oplossing is volgens mij de oplossing waar de bewoners van het gebied het meeste aan hebben.

Nu krijg je de indruk dat gekozen wordt voor de architectonisch mooiste oplossing waarna een jaar later blijkt dat wat er bedacht was niet te betalen is of onmogelijk onpraktisch is. Voorbeelden van gesneuvelde projecten zijn Small Foot op Strijp S, de Gloeipeer, het Congrescentrum bij van der Valk en als we pech hebben ook de Victoriatoren en Dutch Mountains.
Als ze keuzes maken dan gaan de beslissers voor het mooiste en hoogste en innovatiefste en geweldigste gebouw dat ze kunnen verzinnen. Een jaar of wat later moeten dan de natte dromen opgeborgen worden in de onderste-la-van-de-mislukte-projecten omdat het niet haalbaar blijkt te zijn. Ondertussen hebben we in die paar jaar wéér geen steen bovenop een andere kunnen krijgen en de woningzoekenden kunnen nog steeds nergens naar uitkijken.

De oorzaak is dat gebouwen ontworpen worden in een soort prijsvraagcontext voor wie het mooiste gebouw kan verzinnen. De jury wordt gevormd door andere hotemetoten die het niet interesseert wat de huidige en toekomstige bewoners ervan vinden of wanneer het gebouw opgeleverd kan worden. Dan vraag je erom dat er veel flauwekul wordt gepresenteerd. De artiesten onder de architecten vermaken zich prima, maar er komt geen garen op de klos. Zie ook het artikel over Luchtfietsende architecten.

Ook dure dingen als een ouwe kerk bovenop je nieuwe flat voldoet niet aan de eisen van een MVP.

Daktuinen met twintig meter hoge trappen lijken mij ook niet noodzakelijk. Wie klimt er nou een trap van 100 treden op om een daktuintje van 20 bij 20 meter te bewonderen. Zinloos. Voldoet ook niet aan MVP. Weg ermee.

Houten gebouwen hoger bouwen dan ooit ergens in de wereld is vertoond geeft een boel risico’s die het ontwerpproces en de bouwfase vertragen. Voldoet niet aan MPV, bouw maar lager om in veilig gebied te blijven.

Wat is de ideale hoogte voor een flatgebouw als je optimaliseert op bouwkosten, bouwtijd en onderhoud? Vanaf een bepaalde hoogte red je het niet meer met twee liften maar moeten er meer geïnstalleerd worden. Vanaf een bepaalde hoogte is een sprinklerinstallatie verplicht. De fundering moet zwaarder, het aantal parkeerplaatsen voor auto’s en bakfietsen in de kelder moet groter, noem maar op. Kies dus een MVP die zo goedkoop mogelijk uitkomt in euro’s en maanden bouwtijd maar die wél de gewenste 1.200 woningen oplevert in het Stadhuisgebied.

Ontwerp de goede stadswijk

Ook de wensen van de Gemeente zoals vastgelegd door Winnie Maas is een hele dure oplossing. Zoals eerder vermeld zit er een dijk van een ontwerpfout in de Hoogbouwvisie, oeps, ik bedoel Verdichtingsvisie, die alle hoogbouwwoningen in de Brainportlaag behoorlijk duurder maakt. De eerste die er tegenaan liep was het VDMA project dat de Zusterflat aan de Vestdijk af moet breken om dan een hoog gebouw te kunnen bouwen dat twintig meter boven de grond zweeft om dan diezelfde Zusterflat er weer netjes onder te bouwen. Kosten? Praat niemand over. De projectontwikkelaar is vast geen ‘filosofische insteling’, dus die laat natuurlijk de VDMA bewoner betalen. Dus de VDMA woningen worden straks tot minstens tienduizend euro per stuk duurder verkocht dan nodig was. Voldoet niet aan MVP.

Een gebouw op de grond bouwen is vast goedkoper en sneller te realiseren dan eentje die twintig meter boven de grond hamgt waar ook nog een bestaand gebouw onder staat. Een MVP staar dus op de grond.

Wat moet gebouwd worden

in het Integraal Gebiedskader Stadhuisplein Eindhoven staat wat er volgens de gemeente gebouwd moet worden in het Stadhuisgebied. Hier staat dat 50% van de woningen goedkoop moet worden, 35% middelduur en 15% duur. We zullen zien wat er deze keer van terecht komt.