Kan de omgevingsvisie ongewijzigd door?

Hoewel de omgevingsvisie veel goede aspecten bevat, stelt het me teleur dat weinig werk is gemaakt van correctie van de verdichtingsvisie. Daarbij speelt uiteraard ook dat de omgevingsvisie fungeert als promotiedocument met veel borstklopperij, wensdenken en utopische gedachteflarden (internationale hotspot en koppositie; toplocaties; economische wereldspeler; etc.)..

Het probleem is dat de gemeente Eindhoven nog altijd kiest voor het ‘compacte stadsmodel waarin verdichting plaatsvindt binnen het centrum’ (Nota van zienswijzen, p.13; ook: 166). Bekend is dat – in de context van de groeiende woningnood – er in Eindhoven in 2040 40.000 nieuwe woningen moeten zijn gebouwd. Gevreesd moet worden dat dat aantal moeilijk te realiseren is binnen de bebouwde kom – laat staan in de centrumgebieden – en ik denk dat we er niet aan zullen ontkomen om de komende jaren ook bij de buurgemeenten aan te kloppen, om een deel van die 40.000 aldaar te realiseren, en wel in groene wijken aan de randen van die gemeenten. Daar kunnen betaalbare grondgebonden woningen worden gerealiseerd waar 70% van de woningzoekenden in Nederland naar uitkijkt, zoals blijkt uit het onderzoek van De Zeeuw en Keers, getiteld De onderste steen boven (2019).1 Dat betekent dus dat het buitengebied deels opgeofferd moet worden om hieraan tegemoet te komen. Wanneer dat geschiedt op landbouwgebieden die in de toekomst minder nodig zijn, is dat echter aanvaardbaar. We zouden hier woningbouw met nieuwe natuur slim kunnen combineren.2

Uit hetzelfde onderzoek van De Zeeuw en Keers blijkt dat bouwen van relatief kleine appartementen in binnenstedelijke gebieden – en met name in hoogbouwprojecten – niet de koers is die we moeten gaan varen. Het overgrote deel van woningzoekenden wil een rijtjeshuis, ook jonge mensen, expats en allochtonen, en zelfs alleenstaanden. Ook uit onderzoek naar de Eindhovense woningmarkt blijkt dat ongeveer 90% van de woningzoekenden niet in het centrum wil wonen.3 Logisch, startende huishoudens en gezinnen willen niet alleen een woning met een tuintje, maar ook zorg en school & speel voorzieningen in de nabijheid.

De conclusie van het onderzoek De onderste steen boven luidt: ‘Stop met fixatie op appartementen en leg het accent op de bouw van eengezinswoningen, stadswoningen en andere laagbouwmilieus, vooral in goedkopere en middeldure prijsklassen. Stuur zo op doorstroming. En ontwikkel meer groene woonmilieus in de invloedssfeer van stedelijke regio’s.’ Daarmee gaan De Zeeuw en Keers dwars in tegen de mening van rijksbouwmeester Floris van Alkemade die – met ster-architecten als Winy Maas – ervoor pleit nóg meer kleine en relatief dure binnenstedelijke appartementen in hoge bouwblokken met grote dichtheden te bouwen. Evident is dat dat niet is wat Nederlanders willen.

Ik denk dat de keuze dient uit te gaan naar het bouwen van betaalbare woningen in groene wijken aan de stadsranden en naar verdichting in stadsgebieden waar startende huishoudens en gezinnen daadwerkelijk willen wonen (en dat zal dus niet snel in de binnenstad zijn). Het compacte stadsmodel dat B&W wenst is inmiddels achterhaald, en binnen de Ring kunnen de komende twintig jaar sowieso nooit 40.000 woningen worden gebouwd, zelfs niet als dat kleine appartementen zouden zijn.

Bas van Stokkom

Noten

  1. Friso de Zeeuw & Geurt Keers, De onderste steen boven. Over woonwensen en bouwopgave nu en morgen, NVB. https://www.nvb-bouw.nl/publicatie/2019/11/01/essay-de-onderste-steen-boven.html Zie ook de samenvatting: https://www.gebiedsontwikkeling.nu/artikelen/stop-met-de-fixatie-op-binnenstedelijke-appartementen/
  2. Twee-derde van de Nederlandse grond wordt door landbouw in beslag genomen. Woongebieden nemen ongeveer 7 procent in beslag. Zie Bernard Hulsman & Sam de Voogt, Hoe de overheid zelf de woningnood creëerde, NRC 18 en 19 april 2020. https://www.nrc.nl/nieuws/2020/04/16/hoe-de-overheid-zelf-de-woningnood-creeerde-a3996946
  3. https://eindhoven.parlaeus.nl/user/agenda/action=punt/id=2323

11 comments

  • Henk Daalder

    Het grondgebied van de gemeente Eindhoven is bijna volgebouwd. Dus vragen om woonwijken met gewone huizen, daar is geen plek voor in Eindhoven.
    Al is er nog een snipper aan de zuidoost kant.
    Met de randgemeenten zijn woongebieden afgesproken, bevochten.
    Nuenen west is een voorbeeld..

    Aangezien er een lange wachtlijst is voor een huurwoning, zou het een goed plan zijn, om nu al locaties te zoeken voor alle benodigde huurwoningen.
    En zorg dan dat die hele huur behoefte in een paar jaar wordt gebouwd.
    Dat kan deels snel met tijdelijke houten huizen uit een fabriek.
    Die huizen zijn goedkoop en snel te bouwen, en ze zijn naderhand te verplaatsen naar waar meer behoefte is,

    De gemeente Eindhoven heeft dit al een paar keer gedaan voor studenten, maar nog niet voor gezinnen.
    Een paar jaar geleden toonde een groot bouwbedrijf een houten huis van 6 x 6 x 6 m voor ca €60k
    Daarmee zijn lage huren te realiseren.

    • Bob

      Als er op Eindhovens grondgebied geen plek meer is, waarom dan toch vol in blijven zetten op groei? Waarom niet fundamenteler kiezen? We blijven zo onze eigen ellende creëren.

    • BreugelJaap

      ROLL OVER BRAINHOVEN

      In een eerder verhaal voor de DSE heb ik aangegeven dat de woningnood met behulp van onder andere noodwoningen binnen 2 jaar opgelost kan worden. Al die noodwoningen voorzien van een tuintje.

      In het gebied van Brainhoven is er ruimte genoeg voor. In eerste instantie valt daar te denken aan 20.000 noodwoningen.
      Zie:
      https://dse.nl/noodwoningen-een-oplossing-voor-de-woningnood/

      Of er sinds het coronavirus nog zoveel huisvesting voor migranten nodig is, waag ik te betwijfelen.

      Nota Bene:
      Brainhoven lijkt me een betere naam. Brainport doet denken aan een interface waarmee men een computer op de hersens aansluit.
      Brainhoven doet denken aan het recht op een tuintje. En aan Eindhoven.
      Tenslotte, als de Beatles zingen Roll over Beethoven, dan moet Brainhoven prima in het Engels uit te spreken zijn.

  • middenweg

    Uitstekend stuk. Helemaal mee eens.

    En ik denk dat het ook zo zal gaan lopen. Er zal steeds meer weerstand tegen hoogbouw gaan komen, zeker in het centrum van een stad. Je moet bouwen voor wat mensen willen, niet volproppen met allemaal woonkazernes.. We zijn China niet.

  • BreugelJaap

    Bas van Stokkom vermeldt 2 goede redenen om betaalbare woningen in groene wijken aan de stadsranden en randgemeenten van Eindhoven te bouwen, in plaats flatjes in hoogbouwprojecten binnen de Ring:
    1. Er is ruimte genoeg in de stadsranden en in de randgemeenten.
    2. Het overgrote deel van de woningzoekenden wil een betaalbaar rijtjeshuis met een tuintje

    Deze argumenten zijn onweerlegbaar. Bij een goede marketing, die producten afstemt op wensen van de afnemers, ligt het voor de hand om die rijtjeshuizen snel te gaan bouwen. Een goede democratie zou ook vooral rekening houden met de wensen van de woningzoekenden en die rijtjeshuizen snel te gaan bouwen.

    Een tijdelijke oplossing voor de woningnood bieden noodwoningen, bijvoorbeeld met het doel binnen 2 jaar de woningnood op te heffen.

    • Ik hoop dat er nog een dag komt dat het kwartje gaat vallen. Het is niet rijtjeswoningen IN PLAATS VAN “flatjes”. De tegenstelling wordt elke keer gezocht, terwijl die er niet is. Je zal een substantieel deel van de woning vraag moeten oplossen binnen de bestaande stad, dus dat betekend op sommige plekken flink de hoogte in (stadskantoor), en op andere plekken kan het minder (havenhof, havenhoofd, hoog stratum). Het buitengebied (gijzenrooi, rieseldijk, esp, de Kempen) staan al erg onder druk. Die kwaliteiten van het plattelandsschap dient men te koesteren en zo min mogelijk aan te wenden voor rijtjeswoningen(!)…

      • BreugelJaap

        Volgens Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft is Nederland niet vol: “slechts een procent of 7 bestaat uit woongebieden en twee derde bestaat uit landbouwgrond waarvan in de toekomst minder nodig zal zijn. Door het slim combineren van woningbouw met nieuwe natuur kan Nederland juist mooier worden.” Voor dit alles is wel rijksbeleid nodig, vindt Boelhouwer. (Bron:NRC)

        Misschien klopt die 7 procent niet voor de Brainport Regio. Stel dat is 10 procent, dan blijft er nog een ZEE van landbouwgrond over voor nieuwe woongebieden met rijtjeshuizen, 2-onder-1-kap, vrijstaand en lage flatgebouwen over. Ook voorzieningen als scholen, lokale zorg, supermarkt, verenigingsgebouwen, sporthallen en sportterreinen en grote plus kleine speeltuinen kunnen daar dichtbij de bewoners gerealiseerd worden. 40.000 woningen is daar een peulenschil.

        Binnen het centrum van Eindhoven met de hoogbouw van Winy Maas is het niet mogelijk om flinke sportterreinen te realiseren voor voetbal + korfbal + hockey + tennis + golf. Er is geen ruimte voor sporthallen en een zwembad. Een basisschool misschien, maar dan wel op een claustrofobisch terrein; hoe moeten die kinderen trouwens veilig naar/van school lopen en fietsen in de drukte van de binnenstad?

        Bestuderen van de kaart en fietsen door stad plus randgemeenten bevestigen dit beeld.

  • De ambitie is niet om 40.000 woningen in het centrum te bouwen. Het toevoegen van woningen (lees appartementen) in het centrum is onderdeel van een brede opgave. De trend naar kleiner wonen met gedeelde faciliteiten en gedeelde mobiliteit is er een die niet exclusief aan Nederland voorbehouden is. Dat mensen een huis met een tuin en eventueel oprit met eigen auto prefereren boven een appartement in een galerijflat is een open deur intrappen. De voorgestelde verdichting van het centrum stelt interessante en (voor Eindhoven) nieuwe woonvormen voor.
    Deze binnenstedelijke verdichtingsslag is hard nodig en meer dan logisch. Wellicht kunnen bewoners van een eengezinswoning die wel in een hoog-stedelijk appartement willen wonen, hun huidige woning vrijspelen voor bijvoorbeeld gezinnen of starters.

    • bleenhouwers

      Die open deur is toch niet voor niets een open deur? Elke drie jaar blijkt uit onderzoek dat ‘we’ in grote mate een redelijk collectief beeld hebben van een woonideaal. Als de woonvorm ‘appartement’ door de meeste mensen zou zijn opgegeven als voorkeur, dan was dat de open deur geweest. De verdichtingsslag is hard nodig en meer dan logisch, maar dat geldt alleen dan als je weigert om (ietsje) buiten de kunstmatig getrokken stadsgrenzen te bouwen. Waarom niet compacter en bijzondere dingen bouwen binnen de ring en aan een reële vraag voldoen aan de buitenranden van de stad? Omdat er dan grasland verdwijnt? Ik zou het graag opofferen aan de rand en er meer van binnen willen halen in de binnenstad. Echte natuur en geen lullige den omdat die nou eenmaal het minste onderhoud vergt (en geen fluit doet met CO2, als ik het me goed herinner). Een begrijpelijke onbegrijpelijke blunder, als je onze gemeente een beetje kent, is daarnaast dat de parkeergarage in de Heuvel gewoon blijft bestaan terwijl je de Vestdijk autovrij zou willen maken. Voor automobilisten is een parkeerplek en zeker een overdekte in het stadshart als funky cold medina in het gelijknamige liedje van Tone Lōc (vergeef me de muzikale smakeloosheid van mijn associatieve brein).

  • Rutger

    We zullen inderdaad zowel moeten verdichten als moeten uitbreiden, met respect voor het groen dat Eindhoven nu kent. Eindeloos landbouwgrond verstenen is namelijk ook geen goede optie.

    U stelt echter dat startende huishoudens en gezinnen niet in het centrum wil wonen omdat ze graag in de buurt van zorg, school, en speelvoorzieningen willen wonen. Wanneer meer mensen in het centrum zullen gaan wonen, zullen er logischerwijs ook betere voorzieningen gerealiseerd kunnen worden. Dit kan mede door de kwaliteitseisen die gesteld worden, maar ook doordat er opeens voldoende kinderen in het centrum wonen om zo’n school te verantwoorden. Nu wonen er zo’n 4000 mensen in de binnenstad waarvan een groot deel gepensioneerd. Geen wonder dat er dan geen school in het centrum te vinden is. Daardoor wordt dit beetje een kip-en-ei verhaal en dat is geen argument tegen het compacte stadsmodel.

    • bleenhouwers

      Vooropgesteld dat groei ons enige model voor de toekomst is, zullen we inderdaad moeten uitbreiden. Maar om nou te stellen dat een paar procent landbouwgrond opofferen gelijk staat aan ‘eindeloos landbouwgrond verstenen’, dat is een mooi stukje retoriek.

      Als groei gerealiseerd wordt naar plusminus 15.000 mensen in voornamelijk appartementjes, dan blijft de kans op een nieuwe school klein. In appartementen worden kindjes doorgaans namelijk wel verwekt en soms zelfs geboren, maar tegen de tijd dat ze een jaar of drie zijn verhuizen paps en mams naar een rijtjeshuis met een tuintje en een school om de hoek. Het is diezelfde ontwikkeling maar dan omgekeerd die nu door het (illegaal) opknippen van gezinswoningen in Gestel leidt tot een daling in het leerlingaantal op de daar aanwezige basisscholen. Een gezinswoning in drie etages opgeknipt verhuren aan buitenlanders in dienst van ASML (of een aspergeboer) levert namelijk veel geld op voor de huiseigenaar. In de etagewoninkjes komen arbeidsmigranten en die stichten in deze opkniphuisjes geen gezin. Expats hebben daarnaast de Internationale School tot hun beschikking waardoor de kinderen van deze veelal high tech-ouders sowieso in veel mindere mate zorgen voor vulling van de lokale schoolbanken. Een compact stadsmodel is overigens niet per definitie hetzelfde als een bosje ranke hoge valwindvangers. Waar blijven toch die leuke woonideeën die typisch Eindhovens zouden moeten zijn? Als we dan toch willen wonen in de binnenstad, laten we er dan een 040-oplossing voor bedenken. Verdichting tot op zekere hoogte.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *