Masterplanning Bouwen Binnen de Eindhovense Ring
De puinhopen die Eindhoven de komende jaren zullen sieren worden veroorzaakt door twee grote verstorende aktiviteiten: de herbestrating van het voetgangersgebied en de bouw van veel heel grote gebouwen. Waar kunnen we nog langs en waar moeten we vooral wegblijven, want ‘Bouwvakkers Only’?
Een goede manier om inzicht te krijgen in wat wanneer gebeurt is een ‘strokenplan’. Dat is misschien wel handig om ook toe te passen op de Eindhovense bouwambities.
De postzegelplannen binnen de Ring van Eindhoven laten zich samenvatten in één plaatje. Ik noem dat maar een Masterplan:
Het is een lijst met de bouwprojecten waarvan per kwartaal in een kleurbalkje is aangeven dat er gebouwd wordt. De schaal loopt van 2022 tot en met 2026.
Het was nogal een gezoek om de startdatum en de opleverdatum van de grote projecten bij elkaar te krijgen. De groene balkjes zijn redelijk vaste plannen, de roze zijn wat vager. Dat vage geldt met name voor de projecten waar de Raad van State nog een eitje over moet leggen.
De bouwprojecten zijn gesorteerd op de verwachte opleverdatum.
Als je wilt weten waar die projecten allemaal zijn, kijk dan maar eens op het handige landkaartje op EHVXL.
Een observatie? Alles gebeurt tegelijk: heipalen de grond in heien op een stuk of 10 bouwplaatsen tegelijk in de komende winter 2022-2023. In de lente worden alle grote bouwkranen uit heel Nederland opgebouwd binnen de Ring. Ontzettend veel betonvrachtwagens rijden door de stad in de rest van 2023 en 2024. Glas wordt in 2024 en 2025 schaars. Daarna de afbouw van de woningen. Elke bouwvakker in deze fase heeft zijn eigen bus met spullen en gereedschap. Dat zijn dus honderden witte bouwvakkersbusjes die her en der in de weg staan, want ze passen niet in de parkeergarages.
Eigenlijk zijn de huidige bewoners binnen de Ring best wel te beklagen de komende tien(!) jaar. Immers, KnoopXL op Fellenoord en het Stadhuisgebied staan nog niet in de planning. Die zullen wel vanaf 2025 op gang komen.
= = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = =
Geschiedenisboek:
De oude versies van de plannen staan hieronder:
Versie 1 van 3 mei 2022:
Hoi Wim,
Na het lezen van een aantal van jouw berichten begin ik toch benieuwd te worden hoe jij het dan graag zou zien in Eindhoven.
Als jonge eindhovenaar zie ik de nieuwbouw als enorme aanwinst voor de stad. Eindhoven heeft geen prachtige historische binnenstad zoals enkele andere Nederlandse steden en ik vind persoonlijk dat Eindhoven wel wat allure heeft verdiend.
Ik geef toe dat sommige procedures beter hadden gekund, maar dat heeft de Eindhovense raad zelf ook toe gegeven.
Groet,
Jonge Eindhovenaar
Beste Jonge Eindhovenaar,
Dankjewel voor deze reaktie! Wat ik graag zou zien in Eindhoven?
In het leven gaat het vooral over het zetten van de juiste prioriteiten. Daar mankeert het volgens mij nogal eens aan in Eindhoven.
Sinds 1945 is er tekort aan woningen in Nederland in ’t algemeen en de laatste 20 jaar in Eindhoven in ’t bijzonder.
Om de woningnood te verminderen moet je het goede soort huizen op de goede plaats tegen een goede prijs op het goede moment bouwen.
Ik heb met vrijwel alle criteria problemen in Eindhoven:
– goede soort huizen
In welk soort huizen willen Eindhovenaren graag wonen. Is dat een appartement van 45m2 op twintig hoog in een flat? Ik heb zo’n vermoeden …
– op de goede plaats
Het huidige Eindhoven binnen de Ring zal nooit een schoonheidsprijs winnen, maar om nou zo rigoreus de boel aan te pakken lijkt me geen goed plan. We zijn nu eenmaal een wat grotere provinciestad en geen New York. Dus 150 meter hoog binnen de Ring vind ik een paar stappen te ver. Dan trek je een te grote broek aan.
Ik vind dat je ten Zuiden van het spoor maximaal 20 meter hoog moet bouwen. Beetje op zijn Barcelona’s. Ten Noorden van het spoor zou Fellenoord en Dorgelolaan eventueel best naar 100 meter hoog kunnen. De Bunkertoren vind ik bijvoorbeeld goed gelukt, zowel qua plaats als qua architectuur.
– tegen een goede prijs
Door zo hoog te bouwen gaan de bouwkosten hard omhoog. Tel daar de eisen van de gemeente bij en je bouwt voor de happy few omdat de rest het niet meer kan betalen. Het deel sociale huur en middeldure huur en koopwoningen moet veel groter dan nu gepland staat. Dat kan alleen door goedkoper te bouwen. Dat een woningbouwvereniging op Strijp-S een flat met sociale woningen bouwt die twee keer zo duur is als conventionele bouw vind ik raar, want voor hetzelfde geld hadden ze twee keer zo veel woningzoekenden aan een woning kunnen helpen. Dan maar geen groene gevels.
– op het goede moment
Omdat wethouders drukker bezig zijn om prestige-objecten te willen neerzetten dan gewoon veel woningen op te leveren zijn we jaren druk met papier heen en weer te schuiven, maar ondertussen gebeurt er niks waar je bouwvakkers bij nodig hebt. We verliezen dus jaren omdat we graag megalomaan bezig willen zijn. Dat doet pijn.
Je hebt gelijk als je zegt dat een stad als Eindhoven allure verdient. Maar als je allure wilt, zorg dan ook dat je allure krijgt! De flats die er nu komen zijn vrijwel allemaal dertien in een dozijn. Om allure te krijgen moet je op 1 of 2 goed gemikte plaatsen iets echts moois neerzetten. Daar heb je top-architecten als Zaha Hadid of Frank Gehry voor nodig. Antwerpen en Bilbao doen dat ook. Dat hoeft niet ten koste te gaan van de bouwproduktie op andere plaatsen binnen de grenzen van Eindhoven.
Het feit dat ik nu een boel bouwprojecten zie vertragen baart mij zorgen. Daarom houdt ik vanaf deze maand bij waar wat gebouwd wordt binnen de Ring van Eindhoven. Ik zal regelmatig de laatste stand van zaken weergeven in dit bericht:
https://dse.nl/masterplanning-bouwen-binnen-de-eindhovense-ring-update/
Ik blijf hopen dat de woningzoekenden in Eindhoven niet tot Sint-Juttemis moeten wachten voordat hun woonruimte beschikbaar komt.
Beste Jonge Eindhovenaar, geeft dit een beetje antwoord op je vragen?
=wim=
Beste Wim,
Bedankt voor jouw reactie en je uitgebreide uitleg!
Om terug te komen bij jouw verhaal begin ik bij het begin:
– Goede soort huizen:
Het is algemeen bekend dat mensen langer alleen blijven en dat er door sociale veranderingen meer mensen alleen zullen gaan wonen. Ik ben van mening dat bijvoorbeeld studenten en jongeren het niet erg vinden om kleiner te wonen, zolang ze maar dicht bij de voorzieningen wonen. Daarnaast worden er verschillende soorten appartementen gebouwd op basis van grootte (28m2 – 155 m2 op strijp s bijvoorbeeld).
Ik ben het wel met je eens dat niet iedereen op 8 hoog wil wonen met maar een klein balkonnetje, maar ik denk dat Eindhoven zal moeten kiezen met de kleine hoeveelheid beschikbare ruimte die nog over is. Met de grote verwachte bevolkingsgroei lijkt het mij efficiënter om de hoogte in te gaan. Ik zie voor de randgemeenten een belangrijke taak om dit soort woningen te bouwen.
– Op de goede plaats
Volgens mij is er op dit moment alleen (mogelijke) toestemming om hoger dan 120 meter te bouwen bij het station en het stadhuisplein. Ik vind beide plekken redelijk geschikt voor dergelijke projecten, maar ik ben het zeker met je eens dat Eindhoven niet overal in de binnenstad dergelijke torens moet bouwen. Bovendien kan een mooi gebouw ook klein zijn, maar ik denk dat het meer woningen kan opleveren wanneer je in de hoogte gaat. De hoogte in gaan zou naar mijn mening juist in het centrum moeten, omdat je hier niet zo snel met woonwijken zit en je hiermee juist de doelgroep trekt die graag dichtbij de voorzieningen wil wonen.
– tegen een goede prijs.
Dit gaat niet helemaal op. Tot ongeveer 60 meter verschillen de bouwkosten per m2 niet heel erg ten opzichte van laagbouw, daarna stijgen de bouwkosten inderdaad exponentieel. Maar zoals ik al eerder zei, vind ik dat Eindhoven wel een aantal prestige projecten verdiend, mits dit natuurlijk op de juiste plek gebeurd.
Daarnaast zeg je dat ze 2x zoveel woningzoekenden aan een woning hadden kunnen helpen voor de kosten van de projecten op strijp-s, maar ik vraag mij dan sterk af waar ze al die mensen hadden moeten huisvesten binnen Eindhoven. Als al die mensen een eigen huis met tuin hadden moeten hebben dat had dat zeker niet gepast binnen de beschikbare grond in Eindhoven. Nogmaals, de verdichtingsvisie van Eindhoven gaat over efficient mensen huisvesten en niet perse om wat het goedkoopst is.
– Op het goede moment
Hier ben ik het volledig met je eens. De bureaucratische rompslom en de slechte communicatie naar de omwonenden hebben het hele process enorm traag en stroperig gemaakt. Maar dit is niet perse iets wat met hoogbouw te maken heeft. De meeste vertraging bij projecten komt door eindeloze procedures van omwonenden die (soms terechte) bezwaren hebben tegen bepaalde projecten. Ik ben echter van mening dat mensen die in het centrum van een grote stad wonen zich best mogen realiseren dat zij daar niet alleen wonen, zeker met de huidige woningbouw opgave. Als je op zoek bent naar ruimte, rust en voldoende parkeerplekken zijn er betere alternatieven om te wonen dan midden in het centrum. Maar ik kan natuurlijk begrijpen dat het nogal schrikken is als er een nieuwbouw project met enkele honderden woningen bij jouw voordeur worden gebouwd.
https://www.ed.nl/eindhoven/woningbouw-hofdijkstraat-in-eindhoven-komt-dichterbij-maximaal-40-appartementen-of-minder-stadswoningen~a61cf983/#:~:text=In%20het%20bestemmingsplan%20voor%20de,de%20orde%20in%20de%20gemeenteraad.
Nogmaals, bedankt voor je reactie en ik zal de stand van zaken omtrent de woningbouw zeker in de gaten houden.
Jonge Eindhovenaar
Snap de strekking van je verhaal niet? Ja er word gebouwd, en dan heb je idd overlast. maar op Strijp-S zijn in de laatste 3 jaar ook 8 hoogbouw projecten uit de grond getrokken op een veel kleiner oppervlak en dat is toch ook prima verlopen.
Alle bouwkranen van Nederland? In Utrecht staan momenteel 35 kranen, welkom in een stad.
Tevens is er een bouwdepot op de hurk, om zo efficiënt mogelijk te werken.
VDMA gaat echt nog niet starten, Dutch Mountains is een luchtkasteel. Er gebeurd eigenlijk heel weinig! De student hotel is in 2017 opgeleverd en Onyx 2019, verder staan de plannen voor het centrum al jaren stil door een klein clubje dat ten kosten van alles de Eindhovense woningmarkt op slot gooit. En de kosten daarvan krijgen de toekomstige bewoners straks op hun bord. Wees er maar trots op.
Beste Eindhovenaar,
We zijn er niet trots op dat het niet opschiet met stenen stapelen en beton storten in Eindhoven om extra huisvesting voor de oude en de nieuwe Eindhovenaren op te leveren.
We zijn op een hopeloze manier aan het prutsen.
– Vier projecten hebben de hoon van de huidige bewoners te verduren gekregen en dat wordt uitgevochten bij de Raad van State, die uitspraak doet in juli. Het spel is dus niet goed gespeeld door ALLE betrokkenen. Daar moeten we van leren.
– Twee projecten zijn gewoon gestart. De processen liepen zoals het hoorde. Chapeau voor de projectontwikkelaars.
– Vijf projecten moeten starten en of het lukt om dat op tijd af te krijgen ligt niet aan de bewoners maar aan de projectontwikkelaars, aannemers en overheden.
– Twee projecten gaan over fietsenstallingen. De ene is een jaar uitgelopen door discussies over wie de btw moest betalen en bij de andere duurt de bouw TWEE hele jaren. Voor een fietsenstalling!
Kortom prutswerk door iedereen die hiermee bezig is.
=wim=
Ps
Wat weet jij over Dutch Mountains en VDMA wat wij nog niet weten? Die starten allebei dit jaar nog, zeggen ze zelf.
Leuk overzicht Wim. Alleen jammer dat je er weer zo’n negatief oordeel aan moet hangen en iedereen voor prutsers uitmaakt. Het siert je niet, mensen constant veroordelen zonder kennis van zaken te hebben.
Twee projecten lopen zoals je dat van professionals mag verwachten.
Elf projecten hebben wat mij betreft nog het voordeel van de twijfel 😉
ED 11-5-22: “vrees voor valse start Knoop XL”
Ik ben niet negatief, dus ik zeg: ‘goed bezig jongens!’
Een prachtig overzicht, Catharina kerk bovenop Flat , paper only , papieren werkelijkheid , da’s goed zo !
Hoi Wim.
Dank voor dit duidelijke plaatje. Ik ben benieuwd of er al een kwartje gaat vallen bij de bewoners, ondernemers en politici. De bouw van deze zaken gaat inderdaad heel wat stof doen opwaaien.
Een natuurlijk moet dit nog worden aangevuld met projecten. Want er zijn er al héél veel door de Gemeente als behaalde resultaten ingeboekt. Of dit reëel is, is wat anders.
Ik vraag mij ook wel af waar alle auto’s van bezoekers aan de binnenstad straks worden geparkeerd.
De huidige bezoekers, gaan niet 20 minuten in de bus zitten vanaf een transferium, om daarna het centrum te bezoeken. Er gaan denk ik wel een aantal winkeliers failliet gaan door deze verdichtingswoede.
Feitelijk denk ik, dat Eindhoven bezig is haar eigen hartinfarct te creëren. Het is een soort verslaafde van fastfoodtorens. Ik ken geen stad die dit tot op heden heeft gepresteerd, maar ben echt bang dat Eindhoven dit gaat realiseren. Ik hoop dat ik het helemaal mis heb.
De projecten die je er o.a. bij kan zetten zijn:
– “De Nieuwe Eindhoven” (bouwproject aan de Vestdijk).
– Fietsenkelder Zuidzijde Station Eindhoven Centraal.
– Herontwikkeling Muziekgebouw/winkelcentrum.
– En dus minimaal 3 of 4 ontwikkelingen aan het Stadhuisplein.
Succes met alle aanvullingen.
Hoi Pieter,
Dankjewel voor de aanvullingen. Ze staan nu in het Masterplan.
De herontwikkeling Muziekgebouw/winkelcentrum noemen ze ‘de Muziekberg’, maar dat is tot nu toe niet verder gekomen dan een een losse flodder in de krant.
=wim=
Help alsjeblieft mee om dit Masterplan zo nauwkeurig mogelijk te maken door nieuwe info aan de leveren.
Als ik een fout in een project heb gemaakt laat dat dan even weten, dan pas ik het aan.
Als ik een project ben vergeten, laat dat dan ook even weten. Liefst met een link waar ik de begin- en einddatum kan vinden