Woongenot in de Nieuw-Bergen
Woningzoeker
De Woningzoeker Nieuw-Bergen, met de lijst van te koop staande woningen, levert een schat van informatie op over hoe projectontwikkelaars denken ons Nieuwe-Eindhoven vorm te geven.
Turflijstje
Allereerst maar eens een turflijstje gemaakt met hoeveel woningen er in welke prijsklasse aangeboden worden. Dat levert onderstaand plaatje op. Elk paaltje geeft het aanbod aan van het aantal woningen in de prijsklasse per ton. Voorbeeld: bij ‘500000’ zijn er 20 woningen te koop in de prijsklasse van 5 ton tot 6 ton. Dus horizontaal staat de vraagprijs in euro’s.
Dat levert onderstaand grafiekje op:
Tot 4 ton zijn er 29 woningen te koop. Daar kun je met een behoorlijk (bovenmodaal) salaris nog wel een hypotheek voor krijgen.
De meeste woningen, een stuk of zestig, liggen in de prijsklasse van 3 tot 6 ton. Als je daar een hypotheek voor moet afsluiten dan heb je een inkomen nodig van €75.000 tot €150.000, want je kunt een hypotheek van maximal vier keer je inkomen krijgen. Dit zijn dus woningen voor de happy few.
Voor de inkomens van €150.000 tot €300.000 zijn een stuk of 35 woningen beschikbaar in de prijsklasse van 7 ton tot 1 miljoen. Voor de very happy few.
De penthouses gaan weg voor bedragen boven €1,5 miljoen, waarvoor je toch een inkomen van meer dan 4 ton nodig hebt of heel veel eigen geld mee moet brengen. Voor de ontzettend very happy few.
Conclusie: NieuwBergen voegt 30 ‘betaalbare’ woningen en 90 onbetaalbare woningen toe aan de woningvoorraad.
Verdeling die Gemeente hanteert
De verdeling tussen goedkope huizen (<€210.000), middelduur (tussen €210.000 en €360.000) en duur (>€360.000) (dit zijn de grenzen die de gemeente hanteert) kunnen we nu ook optellen. In Woningbouw Binnen de Ring in augustus 2021 hebben we gerapporteerd wat de plannen waren voor de NieuwBergen. In onderstaand tabelletje zie je wat het plan was en wat er nu uitgekomen is:
| plan aug 2021 | realiteit aug 2022 | |
| goedkoop | 0 | 1 |
| middelduur | 40 | 28 |
| duur | 83 | 89 |
We zien dat er twaalf middeldure koopwoningen (=30%!) opgeofferd zijn en dat er zes dure koopwoningen extra gebouwd worden. Dus twaalf woningen minder voor de tonlozen en zes woningen meer voor de een- en tweetonners. Waarom is dat gedaan? Het zal wel iets met de toegenomen bouwkosten te maken hebben, maar toch is het ongewenst gedrag van de projectontwikkelaar.
Inkomensverdeling
Het CBS heeft een mooi grafiekje met de inkomensverdeling in Nederland . Daarin kun je zien dat minder dan 1% van de bevolking een inkomen heeft van meer dan een ton.
Conclusie
Conclusie: 75% van de koopwoningen in Nieuw Bergen moet verkocht worden aan de 1% die meer dan een ton verdienen.
Wim, kijk eens op Funda. Die woningen zijn al maanden onder optie, er is niks meer verkrijgbaar.
Beste Eindhovenaar,
‘Onder optie’ betekent nog niet ‘getekend koopcontract’, dus de bouw kan nog niet starten.
Dat er niets meer verkrijgbaar is betwijfel ik.
Maar dit terzijde.
Het ging mij om te kunnen afschatten wanneer 90% echt verkocht is, zodat ik beter kan voorspellen wanneer de eerste schop ingaat.
=wim=
Ik denk dat de ontwikkelaar momenteel nog niet wil/kan totdat er echt gebouwd kan worden, als de bezwaren van tafel zijn. Prijzen veranderen bijna dagelijks.
Maar dat 1% van Nederland hier maar kan wonen is onzin. Zowat iedereen die voor 2015 een rijtjes huis van heeft gekocht krijgt er nu het dubbele voor. Zijn genoeg mensen die door hun huis te verkopen zo’n appartement aankunnen.
Voor starters is het een ander verhaal, maar die lopen overal vast. Dit is ook nogal luxe segment woningen en locatie voor een starter. Duurste vierkante meters in Eindhoven, maar nog in schril contrast met de prijzen in de randstad.
“Dank Toon de Koning en Winy Maas voor het verrijken van de (eigen portemonnee/stad).
Dank beste gemeenteraad en betrokken ambtenaren, voor het vergroten van het woon(behoefte) vraagstuk.”