Commentaar Concept Verdichtingsvisie augustus 2020

Aanleiding:

Op 3 september heeft de gemeente Eindhoven de concept verdichtingsvisie binnenstad Eindhoven gepubliceerd. Lees eerst even de samenvatting. Dit artikel levert soms genuanceerd en soms wat minder genuanceerd commentaar op die visie.

Het is een mooie concept verdichtingsvisie  geworden van het gemeentebestuur. Nu weten we hoe en waar en onder welke voorwaarden de Binnenstad van Eindhoven tjokvolgebouwd gaat worden.

Het verhaal ziet er op het eerste gezicht mooi en afgewogen en verstandig uit. Een paar dagen later komen toch een paar knagende twijfels bovendrijven.

30.000 woningen

Er zijn 30.000 extra woningen nodig in Eindhoven binnen de Ring die vóór 2040 gebouwd moeten worden. Is dat nog steeds waar? Is de schatting niet wat te hoog?

Wat willen de bewoners

Er is nergens een alinea te vinden over wat de bewoners van Eindhoven willen. Dat lijkt op arrogantie van de mensen die het wel even zullen beslissen. Wat willen de mensen die daar wonen? Een tuintje achter en een parkeerplaats voor het huis en een beetje meer ruimte in het huis of een duur appartement van 70 m2?
Door de Coronacrisis is zichtbaar geworden dat wonen in de binnenstad wat minder populair geworden is. Thuis werken betekent een extra kamer en die kun je verder van je werk goedkoper krijgen. Dat zie je nu al in de randstad (ED) en ook in steden als New York (NYT). 


Betaalbare woningen

Er moeten meer betaalbare woningen komen, staat er. Maar ergens anders staat: ‘De kosten voor de vergroening worden betaald door de projectontwikkelaars’. Ammehoela, je bedoelt ‘betaald door de huurders en de kopers van de appartementjes’. En niet door de 30% sociale woningen want die moeten betaalbaar blijven. Dus de koopappartementen moeten al die extra kosten opbrengen. Het kan niet anders dan dat die koopwoningen behoorlijk aan de prijs zullen zijn.

Tussen de wal en het Schip

Wat mag een huis kosten? 30% sociale woningbouw = 12.000 woningen. Is dat genoeg om aan de vraag te voldoen? Veel minimumloners? Kunnen die meer dan €700 huur per maand opbrengen en ook nog een gezin stichten? En de ‘vergeten’ groep van beginnende hoogopgeleiden die tevergeefs aankloppen bij  een woningbouwvereniging maar te weinig verdienen of geen vast contract hebben voor een hypotheek van 3 ton maar wel uit hun studentenhuis worden gezet? Studenten zijn het gewend dat ze als paria’s behandeld worden, dus voor hen maakt het geen verschil dat ze vergeten worden. Ook deze hoogbouwvisie heeft het nergens over studenthuisvesting.

Wie kan dat betalen

En die 70% = 28.000 vrije sector huizen, die vast niet goedkoper worden dan €400.000 per stuk (bierviltjeswiskunde: appartment van 80 m2 * €5000/m2 = €400.000). Als je een bank vraagt hoeveel je  moet verdienen voor een hypotheek van €400.000 dan kom je uit op een inkomen van pakweg €100.000 per gezin. Zijn er wel 28.000 gezinnen te vinden in Eindhoven die meer dan een ton verdienen?

Bevolkingsopbouw

Wat verwacht de gemeente van de bevolkingsopbouw in die nieuwe woningen? 30% sociale woningbouw vertaald zich in 12.000 betaalbare huurwoningen voor  minimumloners en 28.000 woningen voor gezinsinkomens boven 3x modaal. De eerste groep bestaat vooral uit autochtone Eindhovenaren die na jaren wachten op de wachtlijst een woning hebben kunnen bemachtigen en de tweede groep uit veel hoogopgeleide allochtone veelverdienende kenniswerkende expats die naar Eindhoven verhuizen voor hun werk, aangevuld met een paar senioren die hun laatste jaren twintig hoog in een flat willen slijten.
Dat is niet bepaald een evenwichtige bevolkingsopbouw: 30% met een gezinsinkomen rond de €20.000 (= hypotheek van €90.000 of huur tot €700 per maand) en 70% met een inkomen boven €100.000 (= hypotheek van €400.000).

De bevolking met een inkomen tussen €20.000 en €100.000 woont dus NIET in de nieuw te bouwen huizen. Is dat een gewenste situatie? 30% van de  woningen voor 50% ‘sukkels’ en 70% van de woningen voor de 1% ‘patsers’: is dat onze invulling van een inclusieve stad?

Doorstroming of leegstand

Als je tien jaar verder kijkt dan ontstaat er een  er een interessant marketingprobleem voor de makelaars: zoek en vind elke vijf jaar 15.000 autoloze gezinnen met een inkomen boven €100.000 die in het centrum van Eindhoven een appartementje willen kopen. Of wordt het bouwen voor leegstand?

Vergroenen


Bestaande gebouwen vergroenen? Waarom zouden de huidige bewoners dat doen? Mooi plaatje in de Visie van de Vestedatoren met aan de buitenkant allemaal planten en bomen. Dat doe je toch niet met zo’n gebouw? Zou de vereniging van eigenaren daar al voor aan het sparen zijn? Jo Coenen vindt het ook vast geweldig.

Veiligheid

Openbare ruimte bovenop een flat van 160 meter? Heeft er al iemand met de brandweer gepraat hoe dat moet met evacueren als de flat in de hens gaat tijdens de jaarlijkse borrel van de scootmobielclub in de Skybar of op het tochtige dakterras?

Sunspots

Er zijn een aantal Sunspots gedefinieerd waar de zon moet blijven schijnen en een aantal plekken waar hoogbouw komt. Dat bijt elkaar: een muur van 160 meter hoog op het zuidwesten van het Stadhuisplein zal ervoor zorgen dat het hele plein vanaf een uur of twee volledig in de schaduw ligt. Dat wordt dus een tochtig vochtig gat waar je liever niet wilt zijn. Ik ben benieuwd wie wint: de visie of het geld.

Catharinakerk

Waarom wordt de Catharinakerk-op-pootjes zorgvuldig buiten de visie gehouden?
Die gaat dus NIET omhoog, want: 1) 
hoort niet bij de Brainportlaag gebieden, 2) Het concept van een Eindhoven laag bovenop de Brainport laag staat nergens in de visie vermeldt 3) een iconisch gebouw zal het ook nooit worden en 4) de Sunspot Catharinaplein komt in de knel.

De geschiedenis herhaalt zich

We hebben gezien hoe geweldig zelfs de laatste hoge torens de plank hebben misgeslagen op het gebied van vergroening, windval, schaduwvorming en een aantrekkelijke plint. Waarom denken we dan dat de architecten het vanaf nu wel mooier en beter zullen gaan doen? Vertrouwen we erop dat het nu wel goed komt? Ik niet.

12 comments

  • Carlo van de Weijer in Financieel Dagblad van 11 sep:

    Stedelingen hebben door alle nabije voorzieningen minder behoefte aan een auto
    Maar ook:
    Mensen die meer behoefte hebben aan een auto gaan niet meer in een stad wonen.

    https://lnkd.in/dWFVUxK

  • Ik heb twee vragen gesteld aan De Veiligheidsregio Brabant Zuid-Oost.
    Dit is het antwoord:

    Bedankt voor uw mail en hierbij antwoorden op de gestelde vragen:
    1. Mijn vraag is of de VRBZO op de hoogte is van deze visie waarin gebouwen van 160 meter hoog worden voorgesteld met publieke ruimtes op de bovenste verdiepingen en op het groene dak.
    2. Mijn tweede vraag is hoe de brandweer bij brand zo’n gebouw zou kunnen evacueren.

    Antwoord op vraag 1
    Ja, wij worden op de hoogte gebracht van de visie/ontwikkelingen van de binnenstad.
    Wij geven de gemeente advies indien er een wijzing komt op het bestemmingsplan.
    Daarnaast zijn wij vroegtijdig betrokken bij ontwikkelingen van grote bouwwerken (bijvoorbeeld hoogbouw).
    In de vooroverleg fase worden afspraken gemaakt om te kunnen voldoen aan de Wet en Regelgeving waarbij ook een risicogerichte benadering wordt toegepast.

    Antwoord op vraag 2
    Er zijn meerdere mogelijkheden om mensen naar een veilig gebied te kunnen brengen/loodsen.
    Bouwwerken dienen nu eenmaal te voldoen aan wet en regelgeving en betreffende de brandveiligheid aan het Bouwbesluit 2012 met doelstelling, voorkomen van slachtoffers (gewonden en doden) en het voorkomen dat een brand zich uitbreidt naar een ander perceel.
    Deze doelstellingen kunnen behaald worden door bijvoorbeeld bronbestrijding (bijvoorbeeld een spinkler- of watermistinstallatie), evacuatietijden verlengen door het verhogen van brandwerend- en rookwerendheid van constructies enz. enz.
    De mogelijkheden worden in opdracht van de gemeente door de veiligheidsregio beoordeeld en getoetst aan, zoals ik hierboven aangaf, de Wet en Regelgeving waarbij ook een risicogerichte benadering wordt toegepast.
    Daarin kan het zijn dat bijvoorbeeld een bouwwerk niet leent om grote groepen van mensen in een scootmobiel op de bovenste verdieping te laten verblijven.

  • middenweg

    Ze denken slim te zijn, door het niet meer een Hoogbouwvisie te noemen, maar een Verdichtingsvisie. Maar het zijn nog steeds dezelfde megalomane hoogbouwplannen.

    Wat ik trouwens mis, is een 3d overzicht van alle torens in de stad ingetekend, niet alleen de Binnenstad, maar ook bij het Station en de Fellenoord. Dan zie je tenminste wat de gevolgen zijn. Wel bij zetten dat het Eindhoven is, anders denk je nog dat het een Chinese of Amerikaanse stad is.

    Durven ze zeker niet, omdat het dan helemaal duidelijk is dat alle binding met de huidige stad weg is. Het is een Winy Maasstad geworden.

  • Is 40.000 woningen een goed getal?
    Op https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2020/06/15/staat-van-de-woningmarkt-2020 staat ongeveer dat er tot 2040 ongeveer één miljoen huizen bijgebouwd moeten worden in Nederland. Dus als we met de 25 grootste steden allemaal 40.000 woningen bouwen zijn we er al. De orde van grootte van de Eindhovense ambitie klopt dus wel.

    Er staat ook: ‘Vooral voor starters, middeninkomens en kwetsbare groepen’. Daar voldoet deze visie helemaal niet aan. Dan zou 70% sociale woningbouw een beter getal zijn dan 30%. En daarmee valt de hele visie in duigen omdat het hele plan dan nooit te financieren is.

  • middenweg

    Bij de samenvatting wordt gezegd dat het zogenaamd “zorgvuldig” en met “samenspraak” tot stand gekomen is. Ik denk dat alleen de echte hoogbouwliefhebbers hier blij van worden. Alle andere partijen zijn amper tegemoet gekomen. Haal er nog maar minstens 30% van de hoogtes af. En dan ben ik nog van de “middenweg”. 😉

    En wat me vooral verbaast, het komt mij weer als een “Groen Links” manifest over, met de nadruk vooral op “groen” en “inclusiviteit” (weer zo’n links modewoord), en geen enkele notie van hoe deze toren-volpropping zich gaat verhouden tot de bestaande (historische) bebouwing. Totaal niet interessant blijkbaar.
    Dat er ook niet wordt gerept over de Catharinakerk is veelzeggend. Daar is nu al enorm veel weerstand tegen. De rest van de plannen zullen niet veel beter zijn.

    Het college in Eindhoven bestaat naast Groen Links en PvdA uit de VVD en CDA, Die laatste twee partijen kunnen hier onmogelijk blij van worden. Veel oppositiepartijen denk ik ook niet.

    • Bob

      Ik denk niet dat je veel weerstand kunt verwachten vanuit CDA en VVD. Met name de laatste partij ziet Eindhoven als Brainport ‘De Banencentrifuge’. Alles om Brainport gestalte te geven is geoorloofd. Daarnaast vestigt men de hoop op een bruisender stadscentrum wanneer je een klein dorp uit de grond stampt. Tel daarbij op dat de mensen die in de toekomstige woningen zullen kunnen gaan wonen wat betreft inkomen veelal behoren tot de groep potentiële VVD stemmers. Electoraal gezien is dat best begrijpelijk.

      Wat betreft het CDA vind ik het tijdens de huidige raadsperiode een bleke bedoeling. Het lijkt wel of men geen ruggengraat heeft of die althans behoorlijk kwijt is. Voor gezinnen is in de huidige hoogbouwvisie nauwelijks plek maar dat vroegere ankerpunt van de christendemocraten is de Eindhovense afdeling blijkbaar verloren.

      Wat echt verbazingwekkend is, is dat zaken die je vroeger als ‘links’ betitelde nauwelijks nog een thema vormen bij het formuleren van beleid. GroenLinks zou wat dat betreft prima door kunnen gaan als Groen en de A van de PvdA zal rustig ingeruild mogen worden voor de H. want in dit hele plan is vooral veel ruimte voor hoogopgeleiden of mensen met een hoog inkomen.

      De socialistische partij SP is wellicht een dwarsliggertje, al realiseert men zich daar waarschijnlijk ook dat men A deel uitmaakte van het vorige college en B graag deel uit wil maken van het volgende.

      D66 juigt waarschijnlijk omdat Eindhoven ook in dit stuk ventileert een inclusieve stad te willen zijn en ach, zolang de projectontwikkelaars de grote kosten dragen, wat zouden wij dan moeilijk doen? Oh, en dat er geen school wordt ingetekend in de hoogbouwvisie is geen enkel probleem, want kinderen zullen in dit nieuwe plan nauwelijks ruimte krijgen. Bovendien beschikt Eindhoven over twee internationale scholen met een fantastisch aanbod voor de Aziatische, Latijns-Amerikaanse en overige expat-nazaten.

      Ik denk dat de crux is, dat menigeen wel aanvoelt dat het Brainportsprookje ook wel eens anders zou kunnen eindigen dan in de gebezigde prognoses wordt geschetst, maar dat een ongunstige scenario niet eens wordt doorberekend. Dat maakt dat ons stadsbestuur niet veel onder doet voor het toenmalige Easylife of Vie d’Or. Prachtige vergezichten in de folders met hoge gouden bergen in het vooruitzicht en eigenlijk volkomen risicoloos.

      • middenweg

        Het CDA is toch flink tegen hoor. Misschien is er een verschil tussen de fractie en de wethouder.

        De VVD zou je in eerste instantie inderdaad verwachten dat die voor bouwen, bouwen, bouwen zijn. Maar ook zij hebben al eerder aangegeven historische bebouwing belangrijk te vinden. Ik denk dat ook zij liever niet midden in de binnenstad veel te hoog willen bouwen.

        Het gaat er namelijk ook niet om OF er hoogbouw in Eindhoven komt, maar WAAR. De focus ligt veel te veel op de kleinschalige binnenstad met zijn monumenten. Daar ligt het probleem.

        • Bob

          Hallo Middenweg, zojuist even opgezocht op de website van het CDA in Eindhoven. Daar valt te lezen:

          “Inbreiding zien we als iets positiefs, maar we pleiten wel voor het behouden van een binnenstedelijk karakter. Hoogbouw past beter buiten het centrum, bijvoorbeeld langs de spaken en radialen zoals de Fellenoord, Kennedylaan en de ring, waar veel ruimte is om te verdichten dankzij de modernistische opbouw van deze stadsdelen. Verdichting in het centrum kan dan plaatsvinden door middel van lagere en middelhoge typologieën, zodat de monumentale gebouwen waarvan onze stad er nog veel telt voldoende aandacht krijgen. Op lange termijn zal de stad zo veel aantrekkelijker blijven. De meest aantrekkelijke woonsteden wereldwijd (Wenen, Amsterdam etc.) worden immers allemaal gekenmerkt door lage bebouwing in het centrum.”

          Da’s inderdaad een duidelijk statement. Jammer dat dat zo slecht doorkomt in de media,

          • middenweg

            Hallo Bob,

            Ja, de weerstand mag nog wel wat duidelijker in Eindhoven. Tegen het optillen van de Kerk is die er gelukkig wel. Nu de rest nog. 😉

            Want in het ED stond ook dat deze verdichtingsvisie Winy Maas nog niet ver genoeg gaat. Ook rond de binnenstad moet nog veel hoogbouw bij. Die zit dus blijkbaar echt te kijken naar elk leeg veld of daar niet ook nog een toren van 100 meter mogelijk is.

            De ene persoon is meer voor hoogbouw dan de andere. En dat is prima, smaken verschillen. Maar Maas is zo geobsedeerd door torens, die heeft geen afgewogen, objectief oordeel. Dan ben je niet geschikt als supervisor, en al helemaal niet van een kleinschalige binnenstad.

            Zijn benaming van kleinschalige gebouwen zegt genoeg: “suikerklontjes”.

            Laten we zijn buitensporige plannen dan ook met een korrel zout nemen.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *