Samenvatting Concept Verdichtingsvisie augustus 2020

Op 3 september heeft de Gemeente Eindhoven de Concept Verdichtingsvisie Binnenstad Eindhoven gepubliceerd. Dit artikel is een samenvatting van die visie.

Om te voorkomen dat we weer van plagiaat beschuldigd worden hierbij de disclaimer dat dit best kan kloppen, waarvoor a priori mjn excuses 😛 : in deze samenvatting heb ik soms letterlijk de tekst uit de visie gecopieerd als die voor de verandering wel sterk en to-the-point was. De plaatjes zijn allemaal gestolen uit het visiedocument.

Hoofdstuk 1: Waarom wil Eindhoven verdichten?

  1. Voor Bestaande bewoners die willen doorgroeien, starters, studenten en werknemers uit alle windstreken is behoefte aan meer woningen. Van betaalbare huurwoningen tot luxe appartementen.
  2. ‘We’ willen een goed functionerende binnenstad die levendig en veilig is en waar wat te beleven valt.
  3. De drie ‘groene wiggen’ willen we niet volbouwen

Daarom moeten we binnen de bestaande stad de woningen bouwen waar zo’n behoefte aan is.

Rijk, Provincie en Stedelijk Gebied Eindhoven hebben in de ‘Woondeal’ afgesproken dat in Eindhoven tussen 35.000 en 40.000 woningen worden gebouwd voor 2040. Hiervan passen er 21.000 in ‘Eindhoven binnen de Ring’, dat is de Binnenstad, het Emmasingelkwadrant en het Stationsgebied.

Deze visie gaat uitsluitend over de Binnenstad, begrensd door Vestdijk, Hertogstraat, PCzn Hooftlaan, Wal, Keizersgracht, Emmasingel, 18 septemberplein. 

Hoofdstuk 2. Ambitie

In 2020 wonen er ongeveer 9.500 mensen in de binnenstad, vooral eenpersoonshuishoudens in woningen in particulier bezit. Woningen van Corporaties en voor gezinnen zijn beperkt aanwezig. Er  moeten meer betaalbare woningen komen voor jong, oud en gezinnen in een inclusieve stad.  

Een mix van wonen, werken, horeca en detailhandel moet gaan zorgen voor een levendige en afwisselende binnenstad. De plinten (= gebouwen op straatniveau) zijn volgens de visionairs niet alleen onderdeel van het gebouw maar ook van de openbare ruimte. Goh.

De historische ontwikkeling van de Binnenstad moet herkenbaar blijven: het in stand houden van het historisch stratenpatroon en historische panden vereisen specifieke uitgangspunten.

De Binnenstad is autoluw. De openbare ruimte is voor meer groen, voetgangers, fietsers, openbaar vervoer en ‘slimme mobiliteitsoplossingen’. We willen nieuwe publieke daktuinen en groene binnenplaatsen.

Nieuwbouw in de Binnenstad is aardgasloos, waterneutraal, circulair gebouwd en gezond. Openbaar groen zorgt voor schaduw en verkoeling, houdt water vast en bindt CO2 en fijnstof.

Hoofdstuk 3. Hoe gaan we dat bereiken

De stedenbouwers hebben drie lagen verzonnen: de Eindhovense laag, de Brainport laag en Speciale Gebouwen

De Eindhovense laag is de laag die je op ooghoogte ziet en ervaart als je door de Binnenstad loopt. Bestaande bebouwing mag soms opgehoogd worden tot maximaal 17,5 meter hoog. Nieuwbouw ook. Ook gebouwen op binnenhoven moet kunnen.

De Brainportlaag is hoogbouw in special aangewezen gebieden. Dit kan door nieuwe bebouwing bovenop de Eindhovense laag, of nieuwbouw met een Eindhovense laag, of bebouwing van binnenhoven, maar dan wel met groen.

Buiten de gebieden voor de Brainportlaag mag toch ook weer soms hoger gebouwd worden (!): kleinschalige bebouwing van 2 à 3 bouwlagen  binnen de Eindhovense laag. Dat noemen ze de suikerklontjes typologie.

Speciale gebouwen zijn een paar iconische bijzondere gebouwen op bijzondere plekken met een bijzonder programma toegankelijk voor een breed publiek.

De lokaties voor hoogbouw zijn zorgvuldig gekozen zodat ze kansen bieden met een samenhangende ontwikkeling een meerwaarde te creeëren voor de stad. Het zijn nieuwe plekken in de stad die het verschil moeten gaan maken in de beleving van de binnenstad.

Binnen zo’n lokatie neemt de gemeente de regie in handen om samen met alle belanghebbenden de plannen af te stemmen. Ze maken Gebiedsvisies en Stedenbouwkundige Plannen en Bestemmingsplannen en zoeken oplossingen voor grotere projectoverstijgende opgaven zoals energie, mobiliteit en groen die worden vastgelegd in Anterieure Overeenkomsten of een Gebiedsexploitatie. Als de plannen voor nieuwe bebouwing samen met de nieuwe openbare ruimte de gewenste kwaliteitsimpuls voor de stad geven, dan pas kan er gefaseerd gebouwd worden.

Het bestaande hoogbouwbeleid uit 2008 wordt verruimd binnen de Binnenstad:

  • Emmasingelkwadrant is L = max 75 meter hoog,
  • Binnenring is XL = max 105 meter
  • Stationsgebied is XXL = hoger dan 105 meter.

Nieuw:

  • P.C.Hooftlaan en Hertogstraat wordt M = max 45 meter
  • Stadhuisplein wordt XXL = max 160 meter
  • Nieuw Bergen wordt L = max 75 meter
  • V&D terrein en achterterrein wordt XL = max 105 meter
  • Hotel Pullman wordt XL = max 105 meter
  • Van der Meulen Ansems terrein wordt XL = max 105 meter
  • Schellens wordt XL = max 105 meter

Ontwikkelaars gaan financieel bijdragen aan de ontwikkeling van de stad zoals Grootschalige infrastructuur, Parken en Fysieke bijdrage aan de directe omgeving van nieuwbouw zoals een nieuwe steeg of nieuw openbaar toegankelijk groen.

Hoofdstuk B. Uitgangspunten

Stedelijke inpassing

Plint

De plint zorgt voor beleving van de Binnenstad. Deze verdieping op de begane grond moet voldoende hoogte en uitstraling hebben en een divers programma kunnen huisvesten. De begane grond van de Eindhovense laag moet bijdragen aan de aantrekkelijkheid van het gebouw en moet gericht zijn op de openbare ruimte en de gebruikers van het gebouw.

Daken

Een kaal/ongebruikt dak is ongewenst. Nieuwe daken krijgen een groene en waterbergende functie, waar mogelijk in combinatie met aantrekkelijke en relevante functies zoals sport en spel, energie of een dakterras. Dit geldt voor daken op de Eindhovense laag, maar ook op de Brainport laag.

Binnenhoven

De Binnenstad moet bereikbaar en toegankelijk zijn, dus komen er paden en straten door grote gebouwen: Een fijnmazig netwerk, met levendige plekken en ontmoetingsruimten draagt bij aan een sociaal veilige omgeving.

Zon, Schaduw en Wind

Verdichting heeft ook gevolgen voor de omgeving als het gaat om zon, schaduw en wind. Het is een belangrijk aandachtspunt als er een of meer hoogbouw volumes worden toegevoegd. ‘Sunspots’ zijn de plekken in de Binnenstad waar we het extra belangrijk vinden dat er voldoende zon blijft voor een aangenaam verblijfsklimaat. De sunspots zijn: Markt, Catharinaplein, Stadhuisplein en Wilhelminaplein.

Positionering op Eindhovense laag

Bij het plaatsen van gebouwen bovenop de Eindhovense laag is de positie van belang. Dit heeft te maken met het vasthouden van de bestaande schaal van de Eindhovense laag. Door gebruik te maken van setbacks en/of verdraaiingen van de nieuwe volumes bovenop de Eindhovense laag ontstaat ruimte om terrassen op hoogte te maken. Daarbij respecteert de hoogbouw in de Brainport laag de aanwezige zichtlijnen in het historische stratenpatroon.

Speciale gebouwen

De speciale gebouwen zullen altijd maatwerk zijn en onder supervisie en in afstemming met de gemeentelijk stedebouwkundige worden beoordeeld op hun toegevoegde waarde voor de stad. Een special hoeft qua aard en uitstraling niet te passen in zijn omgeving, maar zoekt wel altijd de verbinding met de omringende openbare ruimte. Een special kan ook zelf een bijzondere en hoogwaardige openbare ruimte creëren.

Stedelijke Uitstraling

Massa en vorm

De bestaande bebouwing van de stad geeft grotendeels vorm aan de Eindhovense laag. Ook in deze laag kunnen nieuwbouw en verdichting plaatsvinden. Voor de Brainport laag geldt dat nieuwe torens en volumes bijzonder zijn qua massa en vorm. Elk gebouw is verschillend. We streven naar maximale diversiteit en vernieuwende architectuur in de Binnenstad, afgestemd op de context van de directe omgeving; een collectie van bijzondere gebouwen in de Brainport laag.

Materiaal en kleurgebruik

De Eindhovense laag biedt één samenhangend beeld van begane grond tot dakrand. De kleuren en materialen van de volumes in de Brainport laag staan in contrast met het materiaal- en kleurgebruik van de Eindhovense laag, om beide lagen elk een verschillende uitstraling te geven

Cultuurhistorie

Erfgoed

Verdichting naast of achter cultuurhistorische panden is mogelijk, maar blijft maatwerk onder supervisie en in afstemming met een gemeentelijk erfgoeddeskundige en de commissie ruimtelijke kwaliteit

Historisch stratenpatroon

Nieuwe bebouwing wordt op een behoedzame maar zichtbaar nieuwe manier ingepast. Op deze manier ontwikkelen we de Binnenstad met respect voor cultuurhistorie. De binnenring maakt onderdeel uit van het historisch stratenpatroon, maar de uitgangspunten voor de binnenring zijn anders dan voor het overige historische stratenpatroon.

Bergen Noord

De Bergen Noord vormt binnen het historische stratenpatroon een bijzonder gebied vanwege de uitstraling en veel historische panden. Hier komt geen Brainport laag. Hier gaat het om het cultuurhistorische karakter en het aantrekkelijke kleinschalige binnenstedelijk woonklimaat.

Groen

Eindhoven wil inzetten op vergroening van de Binnenstad. Groen terugbrengen, zoals de oude structuren langs de stadsgracht, o.a. Keizersgracht, Vestdijk. Nieuwbouw aan deze historische of bestaande groenstructuren hoort bij te dragen aan versterking van de robuuste groen- en waterstructuren.

Duurzaamheid

De belangrijkste aandachtspunten zijn; gezonde lucht, bodem en water, beperken van geluidsoverlast, externe veiligheid en mogelijkheden om te spelen en bewegen in de openbare ruimte. Als vanzelfsprekend is daarbij aandacht voor bezonning en schaduwval. Hittestress en windhinder worden voorkomen.

Mobiliteit

De auto is te gast. Parkeren blijft bij nieuwe ontwikkelingen zo beperkt mogelijk en er wordt efficiënt gebruik gemaakt van de bestaande parkeervoorzieningen.

Programma

We streven naar een levendige en inclusieve binnenstad met gemengde functies per gebouw, waardoor er op verschillende momenten van de dag reuring is in de binnenstad. De eerste verdieping van de Brainport laag, die aansluit op het daklandschap van de Eindhovense laag heeft bij voorkeur een publieke functie. In de bovenste verdieping van de hoogbouw wordt bij voorkeur ook een publiek programma gerealiseerd zoals een Sky-bar, sportvoorziening of collectieve ontmoetingsplek.

Leefbaarheid en Veiligheid

Ontwikkelaars worden uitgedaagd om de fysieke veiligheid in en om gebouwen te borgen.

9 comments

  • middenweg

    Het is een verschrikking. Komt ook gewoon rechtstreeks van Winy Maas vandaan. Die nul binding heeft met Eindhoven en zijn geschiedenis.

    Ook grappig om het Stadhuisplein een zongebied te noemen, en er vervolgens torens van 160 meter omheen te zetten. Welke zon?

    Ik ga er vanuit dat het NIET in deze vorm doorgaat. Dat de rest van de gemeenteraad itt het Stadsbestuur niet droomt van luchtkastelen en zo slim is om het in te perken naar normale waarden. Voor het Stadhuisplein bijv. .100 meter. En geen torens midden in de binnenstad!

  • Beste Bob,

    Uw aannames en conclusies uit het stuk begrijp ik niet. De toon is vooral negatief, argwanend en bevat elementen die ik haast xenofobisch zou noemen. Ook ‘tijdelijke’ bewoners kunnen uiteindelijk toch besluiten om hier te gaan settelen, omdat het hier goed is, wat dus ook zeker gebeurd.
    In tegenstelling tot wat u beweert, is er niet alleen aandacht voor de binnenstad (lees omgevingsvisie). Dit stuk gaat daar wel specifiek op in. Dit plan is met grote zorgvuldigheid en samenspraak tot stand gekomen. De gemeente heeft de uitgelezen positie om van projectontwikkelaars hoge kwaliteit van de nieuwbouw te vragen.

    Kunnen we dat ook zeggen van de uitdijende platte-pannenkoek uitbreidingsplannen van weleer. Krijgen we met buurten zoals de gestelse ontginning, achtse barrier, vaartbroek voorbeelden van hoe ‘het vroeger beter was’? Probeer eens een eigen alternatieve visie te formuleren. Wat moet er dan wèl met de binnenstad gebeuren? Lekker zo laten? Ik ben heel benieuwd.

    • Sebastiaan,

      Als je een moeilijk woord gebruikt, kies dan wel iets wat past

      Wikipedia:
      Xenofobie (Oudgrieks: ξένος xénos, vreemdeling[1] en φόβος phóbos, angst/vrees)[1] is een irrationele en/of obsessieve angst voor vreemden,[2][3][4] buitenlanders[3] of buitenlandse voorwerpen/zaken.[2] Xenofobie wordt in het Nederlands ook wel vreemdelingenangst genoemd of soms gelijkgesteld aan vreemdelingenhaat.[5] Xenofobie kan voortkomen uit racisme, en via vreemdelingenhaat leiden tot rassendiscriminatie, haatzaaien, geweld en zelfs genocide.

      Je kunt Bob vanalles verwijten, maar niet dat hij last heeft van xenofobie!

      • Sebastiaan

        Beste Wim,

        Ik verwijt helemaal niemand op voorhand iets, maar ik lees onderstaande zin. Misschien heb je het over het hoofd gezien, of moet ik het anders interpreteren?

        “…We bouwen bovenal voor nieuwkomers (tijdelijke bewoners van buitenaf)….” Kennelijk heeft Bob hier een groot probleem mee. Hieraan gekoppeld wordt de groei van het aantal inwoners vaak als onwenselijk beschreven. Een groei die voor een groot deel uit nieuwkomers bestaat.

        Ik heb bewust gekozen voor het woordje “haast” (bijna) omdat mij dat gevoel steeds bekruipt. Het woord kan in zijn meeste milde zin opgevat worden, omdat ik Bob zeker niet als een haatdragend persoon inschat.
        Kleine tip, je kan in het vervolg beter niet Wikipedia erbij te halen om een punt te maken, iedereen weet dat die correctheid twijfelachtig is.

      • BreugelJaap

        Voor bewoners van de randgemeenten kan men zich afvragen of de binnenstad van Eindhoven volgens de verdichtingsvisie aantrekkelijk is, als een soort megacentrum.

        Die randgemeentenaren ervaren de binnenstad van Eindhoven NU AL als een soort duiventil van niet geïntegreerde, tijdelijke, buitenlandse bewoners. Leuk om eens te zien, maar niet leuk om er vaak aan deel te nemen. Zeker niet om in winkels in het Engels aangesproken te worden, omdat de meeste weliswaar vriendelijke expats geen moeite doen om Nederlands te leren.
        Dat wordt met de verdichtingsvisie bevorderd.

        Voor vaste bewoners en stedeschoon kunnen de randgemeentenaren beter naar de binnenstad van Den Bosch. Die is er al, behoeft niet veranderd te worden. Die is zelfs prima te bereiken per (elektrische) fiets.
        Daarnaast zijn er vele leuke, kleine plaatsen zoals Oirschot en Sint-Oedenrode. Vaak direct grenzend aan natuurschoon.

        Mede door het coronavirus neemt het online winkelen toe, ten koste van de het traditionele winkelen in een gebouw. Ook voor kleding, bij uitstek een niche voor de Eindhovense binnenstad. Men mag blij zijn dat de huidige corona-omzetten gehandhaafd blijven.

        In het afgelopen decennium heeft in de binnenstad van Eindhoven de horeca de leegloop bij de winkels kunnen opvangen. Nu wordt de wildgroei duidelijk. Het is niet waarschijnlijk dat de overcapaciteit lang gesubsidieerd zal worden. Men mag blij zijn dat de de helft van de topomzet van 2019 overblijft.

        Werken in kantoren kan minstens voor de helft definitief vervangen worden door werken thuis. Velen vinden dat een prima oplossing, zeker ook in de randgemeenten.

        Meer toekomstgerichte, internationale studies voorspellen dat integratie van wonen en werken gaat leiden tot verplaatsing van allerlei dienstverlening naar buitenwijken, zeker ook de horeca. Een levensvatbaar idee lijkt buurtkantoren voor de degenen die thuis geen geschikte ruimte hebben. Ook de randgemeenten profiteren van die tendens.

        Is deze verdichtingsvisie eigenlijk niet meer dan een verdichtsel?

    • Rien Valk

      Beste Sebastiaan,

      Als je reageert, op Bob in dit geval, is het aan te bevelen om op beantwoorden te klikken onder die reactie. Dat komt de leesbare volgorde ten goede. En ja vooral bouwen voor tijdelijke nieuwkomers waarbij ik dan denk aan de brains die we hard nodig hebben is niet zaligmakend voor de gewone Eindhovenaren.

      Zijn de woonwensen van die nieuwkomers zodanig onderzocht dat de oplossing zich in zo hoog mogelijke woontorens in het centrum van Eindhoven bevindt? Wat zou het bezwaar zijn om voor de ASML brains in Veldhoven te bouwen? Of is de gewenste bewonersgroei van Eindhoven naar meer dan 375.000 vooral lucratief qua een hoger salaris voor de raad, burgemeester en wethouders?

    • Bob

      Wat ik aankaart, naast de luchtvervuiling die hoogbouw in mijn optiek is, is dat de focus veel te eenzijdig ( op basis van jouw eerdere reactie 80% ) ligt op niet-sociale woningbouw. Ik ben van mening dat welgesteldenflats met of zonder dakweide voornamelijk door veel nieuwe buitenlandse en/of rijke Eindhovenaren zullen worden bewoond. De bouw van dergelijke complexen vind ik minder belangrijk dan huizenbouw, dus niet zomaar ‘woningen’, voor minder kapitaalkrachtige Eindhovenaren voor wie hun stad altijd al hun thuis was. Dat heeft volgens mij niets te maken met angst voor vreemden en zou ik eerder als positief omschrijven. Ik maak me immers zorgen om de toekomst van de huiszoekende Eindhovenaar, en om het imago van de stad. Dat wordt namelijk ‘onbetaalbaar’. Als jij dat xenofobisch vindt overkomen, dan kan ik daar niet zoveel aan doen.

      Je vraagt me om alternatieven. De belangrijkste is stoppen met het adagium ‘Groei is goed’. Je kunt onze stad onmogelijk eindeloos laten groeien. We creëren met ‘groei is goed’ een vicieuze cirkel die uiteindelijk alleen maar om woningaantallen draait en niet om de aard van de woningen. Dat is per definitie geen kwalitatief woningbouwbeleid.

  • Bob

    Zijn er grenzen aan de groei(ambitie)? Is een lucht-blokkade geen probleem? En denkt de gemeente daadwerkelijk dat de projectontwikkelaars de infrastructurele rekening liefdevol zullen betalen zonder dat te verdisconteren in de uiteindelijke prijsstelling van de ‘woningen’? We bouwen bovenal voor nieuwkomers (tijdelijke bewoners van buitenaf) en winstmaximalisatie van de projectontwikkelaars. En de rekening van uit de bocht gierende projecten komt bij de Eindhovenaren van morgen te liggen. Het loslaten van de hoogtebegrenzing, de absolute focus op de binnenstad en de schijnbaar democratische totstandkoming van dit plan zouden in een aantal opzichten de Bijlmergeschiedenis weleens kunnen doen herleven. Niet wat betreft bewoners, want de demografische samenstelling zal qua inkomensplaatje in niets lijken op de wijk die Amsterdam beroemd en berucht maakt(e).

Laat een reactie achter op middenweg Reactie annuleren

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *